[摘要] 记者近日在广东、安徽、重庆等地调研发现，今年上半年全国房地产市场保持总体稳定，房地产贷款总体信用风险可控，显性风险不大，但个别隐性风险值得关注，中小房企资金链风险就是其中之一。
在调控政策持续收紧背景下，房地产行业洗牌加剧，激烈的市场竞争也在考验着房企的资金实力。记者近日在广东、安徽、重庆等地调研发现，今年上半年房地产市场保持总体稳定，房地产贷款总体信用风险可控，显性风险不大，但个别隐性风险值得关注，中小房企资金链风险就是其中之一。
业内人士表示，在“坚决遏制房价上涨”的大背景下，下半年楼市调控会更加严厉，部分中小房企资金链吃紧，或将风险显性化。建议继续拧紧“水龙头”，防止违规资金流入房地产市场;另一方面，政策层面要合理引导预期，以“打隔断”方式精准处置风险点，防止问题蔓延。
中小房企融资能力较弱
风险隐患不得不防
在去杠杆和鼓励资金进入实体经济的大环境下，资金链紧张是当前房地产企业共同面临的难题，其中以中小房企资金难题极突出。从自身内在情况而言，中小房企资金规模实力较弱，抗风险能力相对大型房企先天不足，从外部融资现状分析，中小房企融资能力也相对较弱，金融机构更不待见，可谓是“内外交困”。
“我随时都有资金链断裂的危险”，中部省份一位不愿具名的中小房企负责人说，因为两宗地合并审批过程遭遇意外因素，楼盘商品房预售证审批要推迟两三个月，拿不到预售证就无法开盘销售，现金流无法及时回收，正在开发中的楼盘随时都有可能烂尾。资金吃紧导致楼盘可能出现烂尾的风险，对于部分房企而言是无法回避的挑战。
“前脚紧赶着后脚，一环紧扣一环，资金链始终都是紧绷着的，一旦某个环节出现问题，整个项目就面临崩盘的危险”，一名银行金融机构管理系统有关负责人告诉记者，一些中小房企自身资金并不充裕，在建设环节靠施工企业垫付工程款，先把这个框架搭起来，然后去银行贷款，拿到商品房预售许可证后立即就卖房子，资金回流后，再把银行贷款还了，现金流立刻就好转了。如果卖不掉的话，企业资金链就会一下子变得特别紧张。
记者采访到的皖北地区的一家房地产企业就属于这种情况。该企业原来是做加工制造业的，后来进入房地产领域，在一地级市开发了一个占地100多亩的楼盘。
该企业负责人告诉记者，按照计划，他现在应该可以拿到二期房地产预售证可以资金回款了，但是因为审批问题商品房预售证迟迟办不下来，导致无法预售，资金无法回流，他不得不挪用名下的其他生产型企业的现金，用来救急周转。如果再这样拖下去，不仅房地产项目会烂尾，他名下的其他两个生产型企业也会受到严重影响。
据金融管理部门分析，这类中小房企有一个比较突出的特点，就是主业都不是做房地产的，可能是在其他行业积累了一些资金，看到房地产形势火爆，为了赚快钱，就想方设法进入房地产领域。这类企业的资金往来都很复杂，不同的企业主之间相互拆借融资，利率往往比银行贷款高3到4倍。对这些企业而言，银行的贷款什么时候到、什么时候拿到预售许可证销售回笼资金，都非常关键。甚至有的小房企，在没拿到许可证时，先内部认购，让员工先买，把企业资金缺口补上，再通过员工往外卖。
记者从地方银行管理部门获悉，针对房地产行业融资需要，目前银行机构都实行名单制，大的企业进入房地产开发名单，没进入名单的中小企业，银行机构是不允许放贷给它们的。这种情况下，这些中小房企从银行贷款的渠道几乎完全被切断，所以有的房企不得不通过其他方式解决融资问题，相应地就需要支付高利息。
一名金融人士分析认为，如果爆发风险，中小房企首当其冲，其背后蕴藏的风险可能比预想的要大。同时，和大型房企相比，中小房企不在重点监测范围内，这可能会让一些隐藏风险不能及时进入管理部门的视野。
房地产贷款比重依然偏大
部分城市房贷增量开始减少
记者近日在广东、安徽、四川等地调研发现，尽管调控不断，但房地产贷款无论是在存量还是增量上，所占比重依然偏大。与此同时，不良贷款率呈现阶段性反弹，信贷资源过多流向房地产领域挤压了实体经济发展空间。广东等地已将房地产风险列入全省金融风险防范之首。
安徽银行部门提供的数据显示，截至今年6月末，全省房地产贷款余额达13444.95亿元，占全省各项贷款总量的35.5%，同比增加2.76个百分点，较年初增加2.14个百分点。其中，新增房地产贷款1652.13亿元，较年初增长14.01%，高于房地产贷款增速3个百分点。
事实上，房地产行业贷款集中度偏高不只是安徽存在。四川银监局数据显示，截至今年5月底，全省银行业房地产贷款余额约为1.51万亿元，相比2017年年底时增长了9.53%。房地产贷款加上其他以房产为抵押的贷款占比则接近50%。自2014年至今，四川省个人按揭住房贷款余额年均增速约20%，远超同期企业贷款增速。
尽管房贷额度收紧、利率不断上浮，但房贷依然是银行的香饽饽。央行数据也显示，住户贷款增速依然保持高位运行。截至今年6月末，主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为35.8万亿元，同比增长20.4%，增速较3月末高0.1个百分点，房地产贷款余额占各项贷款余额的比重为27.7%，较去年末提升0.9个百分点。其中，个人住房贷款余额为23.84万亿元，同比高增18.6%。
增量信贷大幅流向房地产领域的趋势并未得到明显遏制。今年上半年增加3.54万亿元房地产贷款，占同期各项贷款增量的39.2%，占比比上季末高 0.1个百分点。广东省发改委总经济师黄华东表示，广东今年上半年房地产贷款增量占全部贷款增量的44.9%，住房消费占居民人均可支配收入比例超过30%，表明经济增长对房地产业依赖性较大。
不过，部分一线城市及热点城市房贷增量开始减少。地方银监局人士表示，总体而言，房地产贷款增速与房地产市场投入、销售增速走势大体保持一致，但呈现区域分化特征。受差别化信贷政策影响，北上广一线城市限购限贷措施非常严格，执行比较到位，房地产贷款增量明显减少，而大量三四线城市仍然执行去库存政策，导致多地银行房地产行业贷款集中度不降反增。
整体风险基本可控
隐性风险仍需关注
今年上半年房地产市场保持总体稳定，房地产贷款总体信用风险可控。受访基层银监局负责人认为，显性风险不太大，但一些潜在风险值得关注。
房地产不良贷款率攀增值得注意。四川银行业中，以房产、土地出让权或使用权、在建工程等作为抵押品的贷款合计达1.24万亿元，不良贷款和关注类贷款余额分别为468.16亿元和911.11亿元，不良贷款率和关注类贷款达3.77%和7.34%，均远远高于全省平均水平。安徽银行业房地产不良贷款余额44.09亿元，较年初增长20.14%。安徽省银监局统计处处长王欧表示，部分农商行房地产贷款结构不合理，开发贷款占比高，且部分经营性物业贷款形成长期不良，处置难度非常大。
广东省经信委运行处处长李敬斯说，在基础设施和工业touzi增幅回落情况下，上半年全省房地产开发占固定资产touzi的比重达41.7%，同比提高7个百分点。多家大型房地产开发企业资产负债率超过80%，存在潜在金融风险。
“打隔断”精准处置
严防违规资金流入楼市
各级政府要借助大数据监控，对风险点进行精准识别、提前预警，通过“打隔断”的方式化解问题，防止问题蔓延。
一是持续加大对房地产信贷业务的规范整治。安徽省银监局副局长佘方勇建议，应督促银行机构加强管控，加强压力测试，压降房地产业务集中度。严格实行房地产开发贷款名单制准入与风险防控管理，对土储贷款、房地产开发贷款按季建立监测台账，动态掌握融资、销售及回款情况，对有偿付风险的贷款及时采取有效风险对冲措施。
广东省金融办资本市场处处长杨轶明建议，应加大现场审查和处罚的力度，防止各类虚假按揭，对于违规开展房地产信贷业务的银行分支机构，一经发现，严格执行“双罚”，既处罚机构，又处罚责任人，形成震慑。
二是“打隔断”精准处置防范系统性风险。广东金融风险防控中心主任李杰表示，面对当前部分投入客断供、中小房企破产风险，一方面各级政府要借助大数据监控，对风险点进行精准识别、提前预警，通过“打隔断”的方式化解问题，防止问题蔓延。另一方面国家层面要营造宽松的政策环境，支持房地产企业兼并重组，窗口指导规范资产管理公司不良收购尽职调查和资产处置。
三是引导市场预期理性回归。保持房地产市场的稳定，要积极引导居民不盲目投入投机chaofang，避免在经济下行和信贷收紧的环境下因居民杠杆率过高引发的违约风险。
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得益于过去两年供需端的两热和不断上涨的住房改善需求，众多上市房企在上半年均录得了不错的业绩表现。与此同时，百亿房企继续扩容，数量增加13家至144家，主流房企销售规模也均创历史新高。3碧桂园、恒大、万科距离万亿规模越来越近。
《每日经济新闻》记者注意到，越来越严格的楼市调控，以及更大范围、更深层次的限购，也让房地产业的未来具有更多不确定性。这都使得2018年很可能成为房企下半场分化的十字路口，有人向左，有人向右。
房地产市场的机会将在城市群
在因城施策的政策环境下，虽然一线城市严调控致成交规模明显缩减，但大部分二线城市，以及三四线城市的去库存政策机遇，让不少房企尝到了甜头，在调高年度业绩目标的同时，纷纷在温和的二线城市，特别是三四线城市跑马圈地、扩充土储。
值得思考的是，近两年，以棚改货币化安置为主的去库存政策无疑主导了本轮房价，特别是三四线城市房价的上涨。而在遏制房价上涨的背景下，政策进一步收紧已可预料。那么，二线城市，特别是三四线城市又能否承受房企的目标重任呢?
多位房企人士在接受《每日经济新闻》记者采访时就表示，在经历去库存后，三四线城市增长乏力，今后房地产市场的机会将在城市群。城市群布局将成为未来一段时间房企穿越调控周期的利器。
三四线城市掣肘房企业绩
中指研究院数据显示，50家百亿房企代表2017年在一线城市拿地约1800万平方米，同比增长63%;在二线城市拿地约18000万平方米，同比增长46.7%;在三四线城市拿地面积17000万平方米，同比增长145%。土地储备中，三四线城市占比上升12个百分点至46.1%。
2017年，300城市土地出让金总额为40123亿元，同比增长36%，其中一线、二线、三线城市土地出让金分别为6250亿元、20596亿元、13277亿元，同比增速分别为47%、17%、75%;成交均价分别为9447元/平方米、3183元/平方米、1370元/平方米，同比分别增长-4%、19%、56%。
多位市场分析人士认为，当前三四线城市去库存政策取得明显效果，但随之而来的是房价明显上涨。三四线城市楼市政策进一步收紧将是大概率事件，去库存政策已经接近尾声。
“当前三四线城市楼市出现分化，一些没有经济、人口、收入等基本面支撑的三四线城市，将在偏紧的政策环境和信贷环境的双重作用下，楼市出现降温。”某研究院研究总监说，“房企要慎重在三四线城市高溢价拿地，要加强市场研究。”
城市群布局能否助力房企穿越周期?
在经过十几年的发展后，房地产市场向头部企业集中的趋势越来越明显。2015年千亿房企5家、2016年千亿房企12家、2017年千亿房企17家。而百强房企市场占有率，也从2015年的40%上升到2017年的56%。
在行业向龙头房企集中的趋势下，如何不被市场淘汰?大多数房企首先想到的是做大规模。
“千亿是大企业的门槛，决定了未来的拿地机遇、融资成本、人力资源等。”中房数据研究院院长陈晟表示。陈晟认为，未来市场将出现3家万亿规模、20家千亿规模的房企，且前30强房企的市占率将达到50%。
做大规模，土地是粮食，决定着企业未来增长空间。但在市场调控趋严，走势出现结构性分化的背景下，城市布局结构则直接决定了房企抵御市场风险、穿越周期的能力。
我国的常住人口城镇化率，已经从1998年的30.4%上升到2017年的58.5%，这无疑是推动房地产市场快速发展的重要引擎。
“要以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。”十九大报告的内容，早已明确了我国城镇化的路径和方向。
一个值得注意的现象是，当前房企的布局目的地，也开始拓展到核心城市经济圈或城市群，城市群逻辑正成为部分房企touzi和布局的核心。
中指研究院的数据显示，无论是房地产开发投入额，还是商品房销售面积，我国八大主要城市群都居于重要位置。
房地产开发投入额方面，2017年，八大城市群占比达到76%。其中长三角城市群占比20%、京津冀城市群占比10%、珠三角城市群占比9%，长江中游、成渝、中原城市群均占比8%，海峡西岸城市群占比7%，山东半岛城市群占比6%。
商品房销售面积方面，2017年，八大城市群占比达到71%。其中长三角城市群占比15%、长江中游城市群占比11%，成渝、中原城市群分别占比10%，山东半岛城市群占比8%，珠三角、海峡西岸城市群分别占比6%，京津冀城市群占比5%。
实际上，从发展规律上看，在大城市承载力趋于饱和后，产业、人口等生产要素一定会向周边城镇转移。随着外溢效应的产生，核心城市与周边区县联系会加强，进而形成都市圈与城市群。而未来，都市圈或城市群，将成为农业转移人口市民化的重要区域。
中指研究院认为，未来随着我国人口总量增长放缓，城市间的人口争夺将是一场零和博弈，人口将继续向中心城市流入，中心城市将成为人口的主要聚集地。
而人口规模，也将是带动住房需求增长的核心要素。
中指研究院报告指出，城市群将成为下一个时期中国城市发展的主流趋势，因此，深耕城市群将成为房企最有效的布局策略。
新城控股副总裁欧阳捷认为，“并不是临近核心大城市的中小城镇都能自动成为‘会员’，关键要看是否有便捷的快速交通网，一体化、均等化公共服务，以及非垄断的市场格局。”
城市群已成为中国城市发展的主题形态。对房企而言，未来只有聚焦核心城市群，才能穿越周期，大限度地分享行业与城市成长红利。
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多地出新政限房租涨幅管控“租房贷”
来源经济参考报
为进一步规范住房租赁市场，经不完全统计，截至目前，北京、上海、深圳、西安、南宁、天津、南京等7地发布了相关管控政策。
业内人士表示，加强对租赁企业的管控迫在眉睫，长期市场的稳定不能单靠中介的短期承诺，建立长期稳定的租赁、租金制度，保障更稳定的居住环境是今后努力的方向。
28日，因西安市住房租赁市场出现了“租房贷”相关问题，西安市住房保障和房屋管理局发布通知指出，签订的住房租赁合同不得在住房租赁合同以外添加任何口头承诺，同时，不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。
深圳方面，有消息称正在探索建立全市稳租金商品房项目制度，将采取严格的租金管制，一房一价、一年一调，租金年增长率不超过5%。深圳市房地产研究中心主任王锋表示，在稳定租金方面，主管部门正在先行先试，探索限价租赁房制度，特别对于新出让的一些用地建设的租赁住房，包括一些配建房地产项目，今后将采取限定租金、限定租期的双限方式来稳定租赁市场。
南京方面，南京市住房保障和房产局此前召开加强市场监管与稳定租金价格的座谈会，指出租赁企业不得为抢占市场份额而恶性竞争、哄抬租房价格、垄断租赁房源。
北京方面，北京市住建委联合市银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。北京市住建委相关负责人重申，将严查这些中介机构的资金来源和流向，一旦查实将从严处罚。
中原地产首席分析师表示，租购并举是一项房地产长效调控政策，鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多的权利，可以避免房地产市场大起大落，减少非理性购房需求。未来应加大对租赁行业的整体管控，对涨幅给予限制，并加大违法惩罚机制。通过建立长期稳定的租赁、租金制度，提供更稳定的居住环境。
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