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社科院:房企融资隐患凸显 应提速房贷证券化

中国经济时报   2017-12-07 09:39

[摘要] 12月5日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心在京发布了《中国住房发展报告(2017-2018)》。

12月5日,中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心在京发布了《中国住房发展报告(2017-2018)》。该报告指出,当前房企融资凸显三个风险隐患。

一是房企融资市场信贷集中度过高,埋下融资集中度风险隐患。2017年三季度,在房企资本市场融资和信贷融资组合结构中,信贷占比超过90%。房企融资市场信贷集中度过高埋下风险隐患,说白一点,就是房企融资过于集中在商业银行,随着楼市持续低迷及融资渠道收紧,商业银行的房企不良贷款率可能还会走高。市场动态显示,一批以处理金融不良资产为特色的投资基金已经成立,并在快速发展壮大。

二是期限错配风险加速积累。2017年三季度期限错配引致的流动性缺口余额超过10万亿元,约占同期住户购房贷款余额的48%。增额缺口超过近2.5万亿元,约占同期按揭贷款增额的近71%。

三是按揭贷款飙涨导致偿付压力高企,孕育违约风险隐患。2004年按揭贷款余额不到2万亿元,2013年不足10万亿元,2017年一季度突破20万亿元,三季度达到23万亿元,在各项贷款中的比例达到20%。按揭贷款如此迅猛地堆积至居民家庭中,必然加重其偿付压力。首先是月供与可支配收入比超过40%,偿付压力处于过重区间,加大违约概率。其次是2017年三季度债务负担率(住户贷款与GDP比)达到44.83%,接近风险区域。

与会专家认为,尽管就国际比较而言,中国居民部门杠杆率还有较大上升空间,但近两年的迅速飙升,导致风险加大。特别是大量短期的非住房贷款“暗度陈仓”流入房地产,成为住房按揭贷款的新马甲,潜在风险更大。

目前,监管层已充分认识到消费贷、网络小额贷款等流入楼市的现象,开始出台各种措施严查,防范房地产泡沫风险。

针对上述风险,中国社科院报告也提出了相应对策,包括:促转型、降房价,进而促降房企融资市场信贷高配。一是弱化甚至放弃房地产业作为国民经济支性产业的地位。二是实施实业导向和创新导向的定向激励政策,引导金融资源增加对实体经济和创新型产业的配置比重。三是建构面向兜底性领域的政策性增信体系,为投放到保障性领域中的商业性金融资源提供增信支持。此外,有专家建议,加大政策激励力度,提速房贷证券化。

延伸阅读:

随着各项机制的成熟,房产税的脚步渐近。12月5日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心共同发布《中国住房发展报告2017-2018》(以下简称《报告》)指出,近两年住房市场总体稳中有升,为更好建设长效机制,建议明年将房产税纳入立法议程。不过业内提醒,房产税方案与现行政策体系关系仍待捋顺,这或成为该项税制落地过程中需要解决的主要问题。

楼市平稳期的政策变数

在已有政策的基础上,《报告》预测,如果没有重大政策冲击,明年中国楼市将迎来平稳调整,建议相关部门将房产税纳入明年的立法议程,同时将交易环节契税征收税率调整等权限授予地方,让城市政府可以因城施策进行调整。

具体来看,《报告》认为,明年住房价格增幅或继续平稳下降,商品住宅销售额增幅也将较今年出现明显回落,全年房地产投资增速也会略有放缓。住房租赁市场方面,受租购并举、租售同权等政策刺激,叠加销售市场调整,明年住房租赁市场将有显著的提升,一二线城市的份额占比和总体规模将更加提升,不过要注意防范市场泡沫扩散,以及住房投资投机的再度转移。

值得一提的是,在同日召开的“世界经济与中国2018:把握全球经济金融新格局”年会上,中国社科院学部委员余永定也指出,当前房价整体呈下跌态势,预计房地产投资增速也会进一步下降,因此不排除明年经济增速出现下降的可能性。交通银行首席经济学家连平也提醒,由于商品房销售、土地成交、建设开工、资金来源等相关指标有所走弱,未来房地产开发投资增速仍可能下降。

《报告》指出,虽然不断收紧的楼市调控及严格的限制性措施有效遏制了热点城市房价的过快上涨,但部分城市仍面临着楼市报复性反弹泡沫继续扩大,或预期发生逆转泡沫破裂的风险。房地产开发企业面临资金链与信贷违约风险,居民部门购房“加杠杆”同样值得警惕,而政府资产负债状况过于依赖房地产行业值也可能暗藏风险。

铺垫政策密集落地

随着一系列政策密集落地并释放效应,业内普遍认为房地产调控已逐渐步入攻坚期,难度有增无减。为此,《报告》建议将明年确定为基础性制度和长效机制建设年,把持续调控融入到制度和长效机制建设中。

例如,适度降低不同持有者和不同用途土地进入和转变成住房用地门槛,尽快形成政府、事业单位、企业和集体组织等多渠道供应土地的格局。

据《报告》披露,去年9月以来,调控措施、机制建设双管齐下使市场趋于稳定,各方博弈处在短暂的弱均衡状态。整体来看,2016-2017年我国住房市场总体稳中有升,一二线城市分化降温,三四线城市分化升温。此外,国内房价体系城市群特征趋于显著,城市群与非城市群房价间存在显著差距,一二线城市群房价与三线城市群房价差距逐步增大。

在此背景下,此次《报告》提出,应尽快明确房产税时间表,实行住房租金抵扣个人所得税政策。“稳定房价是当前政策的既定目标,但除了货币政策,相关部门还应更多运用财政政策及其他手段进行调控,例如尽快推出房产税以稳定房价”,余永定表示。

早在1986年9月,国务院就发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》,不过直到2011年,为配合地产调控“国八条”实施,上海和重庆两地才发布对个人住房征收房产税试点方案,并开始施行。

中国银行业协会首席经济学家巴曙松表示,目前支持房产税出台的内部和外部条件越来越充分,例如房产系统实现联网;存量房市场的到来使得房地产市场的流通更为充分,价格更为合理;源于土地拍卖的地方政府收入在降低,需要找到新的支持城市运营的收入来源等,“可以说,房产税出台是必然趋势”。

与现行制度仍需深度整合

虽然脚步声渐近,但房产税正式落地仍面临不小的难题。国家税务总局原副局长许善达曾一针见血地指出,当前的房产税方案与现行房地产法律、政策相悖,“如果将房地产税视为财产税,则违背了我国现行土地国有政策中不能对个人征收‘土地财产税’的原则;如果将房产税视为使用税,那购房企业、个人已经缴纳了70年的使用费,这相当于重复征收”。许善达直言,要制定完善的房产税方案,首先要在法律层面解决与现行制度的不一致问题。

“当前相关部门已具备解决技术条件的能力,但房产税真正落地,还需要决策层通盘考虑政治、经济、社会等各方面因素”,国家行政学院经济学教研部教授冯俏彬向北京商报记者分析,房产税征收对象是千万个的家庭和个人,不仅是一项税制改革,更是我国税制改革从间接税向直接税的跨越,是国家治理层面的大问题。

冯俏彬进一步指出,作为房产税的直接征收对象,不少普通百姓需要对此表达意见,不同群体观点可能存较大出入,这样庞杂的信息量需要由一个意见整合机制加以整合梳理,但目前我国相关机制的建设尚不完善,这意味着未来房产税方案的一审、二审、三审在公开征求意见阶段会遇到阻碍。“房产税的立法问题,其实深刻、生动地反映了走向现代化的中国所面临的阵痛。”

延伸阅读:

从广州的“租售同权”到无锡的“租房落户”开始,各地相应出台健全完善房屋租赁市场的措施。上海提出深化以居住为主、市民消费为主、普通商品住房为主,优化廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”的住房保障体系。成都计划年底组建3至4家国有住房租赁公司。8月3日北京市推出《北京市共有产权住房管理暂行办法》,要求满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。可以看出各地正在积极探索解决居住困难问题,落实建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

去年以来,中国一二线城市房价暴涨,呈现泡沫化趋势,这不仅会引起金融风险,也会导致一系列社会问题。2016年12月召开的中央经济工作会议提出要综合运用金融、土地、财税、投zi、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,抑制资产泡沫。习近平总书记指出,建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,要充分考虑到房地产市场特点,紧紧把握“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,深入研究短期和长期相结合的长效机制和基础性制度安排。

目前,中央与地方实施了一系列限购、限贷、限售等临时性的调控政策,但这种治标不治本的措施并不能解决楼市根深蒂固的结构性扭曲,必须要完善一揽子政策组合,调整和优化中长期供给体系,实现房地产市场动态均衡,才能实现房地产平稳健康发展。在这种思路下,培育和发展住房租赁市场成为各地优先落实的一种探索。

中国楼市目前面临的问题根源于过度市场化,政府职能缺位造成的。中国上世纪90年代住房制度改革之初就提出建立不同类型的住房保障体系,1994年国务院发布的《关于深化城镇住房制度改革的决定》要求,建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系,房地产开发公司每年的建房总量中,经济适用住房要占20%以上。到了2008年中国楼市价格过高引起社会关注之后,当年国务院重提抓紧建立住房保障体系,加快廉租住房建设,增加房源供给,加强经济适用住房的建设和管理等等。但是,中国的住房保障体系始终没有能够建成,不管是有限产权的经济适用房,还是廉租房,在总量上几乎可以忽略不计,人们只能依赖于市场。

在地方政府追求土地财政以及住宅土地供应受限的背景下,由资产预期推动楼市产生了泡沫,制造金融风险的同时,也给中国经济稳定与发展带来挑战。首先,大部分尚未购房的中低收入者已经没有能力置业,居者不能实现有其屋的梦想,这不仅是经济问题,也是社会稳定问题;其次,年轻人无力承担一二线房价而阻止了人才向这些创新资源丰富的城市流动,将会影响中国经济转型升级的进程与发展。因此,优先发展(历史补偿)保障型住房体系,就是要满足年轻人与中低收入者的住房需求,与此同时,建设大量公共产权住宅与租赁房,也可以缓解商品房投zi下滑对经济增长的冲击,使得经济增长传统动力下降足够平滑,为创新型发展提供稳定的环境。

中国楼市存在过度投zi是产生泡沫的重要原因,在结构上增加保障型住房供应的同时,也要在存量上对持有环节征收房产税,提高成本可以降低投zi类买家的持有愿望,并通过空置税打击过度浪费宝贵住宅资源的行为。房产税是未来地方政府财政收入的稳定来源,也会促进地方政府对公共资源的投zi。按照国土部的要求,不动产统一登记工作自2014年开始启动, 力争2017年年底前所有市县全部接入信息平台,目前已有十余个省区市将当地不动产登记信息接入信息管理平台,这为征收房产税提供了基础,应该尽快推动房产税落地。房产税给予个人或家庭一定的免征面积,只对超出的面积或者完全投zi型的征收,可以避免一些争议与阻力。

当然,长效机制必须建立在两个基础之上,一个是必须适应市场规律,在尊重市场的前提下,弥补政府在保障型住房供给方面的长期缺位,而不是政府重新主导房地产市场;另一个基础是,新机制的建立必须基于房地产平稳健康发展这个前提与目标,而不能在改革过程中冲击市场,以新的扭曲代替旧的畸形。在这些基础上,经过探索之后,应该通过立法等手段进一步建立商品房、公共住房、租赁住房等相关住房基础性制度,完善国家住房制度总体框架。比如目前推动的租赁市场,必须解决租售同权以及供给可持续性的问题,这涉及到户籍、公共资源的投入、土地规划、财政分配、制度创新等方面的改革,因此,长效机制的建立任重道远,时不我待。

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